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Studio legale

Avvocato Claudia Pesaresi

locazione: rinnovazione tacita del contratto uso abitativo

Locazione - Contratto: rinnovazione tacita - Uso abitativo - Intimazione di licenza per finita locazione - Disdetta semplice - Contratto stipulato in epoca antecedente alla vigenza della L.431/98 e rinnovato tacitamente - Proroga per il doppio quadriennio in assenza di disdetta motivata - Esclusione - Operatività della proroga per la durata di un solo ulteriore quadriennio - Rif.Leg. art.36 L.392/78; art.11 L.359/92; artt. 2, 3, 14 L.431/98;

Sentenza n. 2301/2006

Pronunziata il 03.10.06

Depositata l’11.10.06

 

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI BOLOGNA

Sezione Seconda Civile

 

nella persona del Giudice Unico dott. Giovanni Salina ha pronunciato la seguente

 

SENTENZA

 

nella causa civile di I Grado iscritta al n. 15880/2005 R.G.

 

promossa da:

XX elettivamente domiciliata in via C. Boldrini 14, Bologna, presso e nello studio dell’avv. Ossorio Stefano che la rappresenta e difende (attrice);

 

contro

 

YY elettivamente domiciliato in via Cesare Battisti 33, Bologna, presso e nello studio dell’avv. Morelli Monica che lo rappresenta e difende (convenuto).

 

In punto a:

Intimazione di licenza per finita locazione (art. 657 c.p.c.) - uso abitativo

 

CONCLUSIONI

Il procuratore dell’attrice chiede e conclude:

in via principale: convalidare l’intimata licenza per finita locazione per la data dell’1/12/2005;

in via subordinata: convalidare l’intimata licenza per la data che risulterà di giustizia;

in ogni caso fissarsi e/o confermarsi la data per il rilascio, con vittoria di spese, competenze ed onorari.

 

Il procuratore del convenuto chiede e conclude:

in via principale: rigettare la domanda di convalida dell’intimata licenza per finita locazione in quanto il contratto di cui è causa si è rinnovato automaticamente fino alla prossima scadenza del 30/11/2009, o altra data ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari; in via subordinata: nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenga la scadenza contrattuale addotta da controparte, si chiede che venga concesso il termine massimo per l’esecuzione ex art. 56 L. n. 392/78.

 

FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di intimazione di licenza per finita locazione con contestuale citazione per la convalida ex art. 657 c.p.c., ritualmente notificato, XX , quale proprietaria e locatrice ex art. 36 L. n. 392/78 di un immobile adibito ad uso abitativo, sito in Bologna, via M. Raimondi 35, conveniva in giudizio, avanti il Tribunale di Bologna, YY , quale conduttore della suddetta porzione immobiliare, per sentirlo condannare, previa convalida dell’intimata licenza, al rilascio del bene condotto in locazione, alla data di scadenza contrattuale dell’1/12/2005. In particolare, l’attrice affermava che il contratto di locazione dell’1/12/1993, originariamente stipulato ex art. 11 L. n. 359/92 dal di lei marito, F.G., per la durata legale di anni quattro, con decorrenza dalla data dell’1/12/1993, si era tacitamente prorogato, in difetto di disdetta motivata, fino alla data dell’1/12/2005.

Precisava, inoltre, l’attrice che gli effetti del contratto erano cessati alla data di scadenza sopra indicata a seguito e per effetto di tempestiva disdetta comunicata a controparte con raccomandata del 9/11/2004.

Costituitosi in giudizio, YY si opponeva alla convalida dell’intimata licenza, assumendo che il contratto di locazione inter partes si era tacitamente prorogato fino alla data dell’1/12/2009 a norma dell’art. 2 c. I e VI L. n. 431/98.

Concludeva, pertanto, il convenuto chiedendo il rigetto delle domande formulate dall’attrice.

All’udienza del 3/11/2005, il G.I. non convalidava l’intimata licenza e, previo mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., ordinava al conduttore, a norma dell’art. 665 c.p.c., di rilasciare l’immobile locato in favore della locatrice istante, con riserva delle eccezioni dallo stesso sollevate.

Nel corso del giudizio, espletati gli incombenti di cui all’art. 420 c.p.c., il G.I., in difetto di istanze istruttorie, fissava udienza di discussione della causa.

Infine, all’udienza del 3/10/2006, il G.I., in funzione di Giudice Unico, sulle conclusioni precisate e discusse dai procuratori delle parti, decideva la causa come da separato dispositivo letto in udienza ex art. 429 c.p.c.

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ritiene questo Giudice che, alla luce delle acquisite risultanze processuali, la domanda formulata dall’attrice sia meritevole di accoglimento.

Ed invero, nella presente procedura di merito a cognizione ordinaria, successiva a quella, avente carattere sommario, di convalida, l’attrice, dopo aver comunque chiesto ed ottenuto l’emissione di ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni ai sensi dell’art. 665 c.p.c., ha reiterato la richiesta di convalida dell’intimata licenza per finita locazione, implicitamente formulando, in tal modo, una duplice domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione del contratto di locazione inter partes alla pattuita scadenza dell’1/12/2005 e, quindi, di condanna definitiva del conduttore convenuto al rilascio della porzione immobiliare concessa in locazione.

A fronte delle allegazioni e richieste come sopra svolte dall’attrice, il conduttore convenuto ha, a sua volta, dedotto che, in forza delle disposizioni contenute nella L. n. 431/98, il contratto de quo, in mancanza di disdetta motivata a norma dell’art. 3 L. citata, si è automaticamente prorogato fino alla data del 30/11/2009. In particolare, il convenuto ha asserito che il contratto stipulato l’1/12/93 ai sensi dell’art. 11 L. n. 359/92, già rinnovatosi alla sua prima scadenza del 30/11/97 per il successivo quadriennio (30/11/2001), si sarebbe prorogato, da tale ultima data, in difetto di disdetta motivata ai sensi dell’art. 3 L. n. 431/98, per un ulteriore periodo complessivo di anni otto (4 + 4), in conformità a quanto previsto dall’art. 2 c. i e VI della citata L. n. 431/98. Il comma VI del citato art. 2 stabilisce testualmente che i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore della L. n. 431/98, che si rinnovino tacitamente, sono disciplinati dal comma I del medesimo articolo. Quest’ultima norma, a sua volta, prevede che i contratti di locazione abbiano una durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali sono rinnovati per un periodo di ulteriori quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile … (

omissis).

La tesi e l’interpretazione offerte dal convenuto, ancorché supportate da più che autorevole giurisprudenza di merito anche di questo Tribunale, non appaiono del tutto condivisibili.

In primo luogo, l’esegesi operata dal convenuto sembra confliggere con alcune considerazioni di ordine sistematico-generale. Infatti, l’accoglimento della soluzione interpretativa prospettata dal convenuto comporterebbe un sostanziale “blocco” degli sfratti lato sensu intesi e, quindi, la cristallizzazione dei contratti locativi per almeno quattro anni, e ciò in contrasto sia con le finalità di carattere generale perseguite dal legislatore del ‘98 di liberalizzazione dei rapporti di locazione, sia con la specifica volontà negoziale originariamente manifestata dai contraenti in occasione della conclusione dell’accordo.

Inoltre, l’adesione alla tesi sostenuta dal YY, e, quindi, l’automatica ed integrale applicazione dell’art. 2 in precedenza richiamato, determinerebbe un’indiretta elusione della norma transitoria contenuta nell’art. 14 c. V della citata legge n. 431/98, secondo cui ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data.

Alle considerazioni generali che precedono ne va aggiunta un’altra che potrebbe porre anche non trascurabili implicazioni d’ordine costituzionale, risolvibili, però, a parere dello scrivente, su un piano strettamente ermeneutico. Infatti, applicando integralmente l’art. 2 ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge, i contratti stipulati prima di tale data subirebbero una proroga automatica di ben quattro anni assolutamente non prevista e non voluta dai contraenti all’atto della sottoscrizione dell’accordo.

Inoltre, appare evidente come, per effetto della suddetta interpretazione, colui che ha concesso in locazione un proprio immobile ante riforma del ‘98 si venga a trovare in una condizione nettamente sfavorevole rispetto al locatore post riforma.

Quest’ultimo, infatti, sin dalla data di sottoscrizione del contratto, è consapevole che, fatti salvi i casi eccezionali di disdetta ex art. 3 L. citata, il rapporto locativo avrà, in generale, una durata di anni 4 + 4, con proroga di soli ulteriori anni 4 in caso di tempestiva disdetta “semplice”.Il locatore pre-riforma, invece, per effetto dell’interpretazione che qui non viene condivisa, pur avendo ab initio

concordato con il conduttore una durata del rapporto di anni quattro, rinnovabili tacitamente per altri anni quattro, sarebbe vincolato, nonostante tempestiva disdetta semplice allo scadere del predetto doppio quadriennio, per un ben più gravoso periodo di ulteriori otto anni, con conseguente durata complessiva del contratto pari ad anni sedici, anziché dodici come per il caso sopra esaminato.

È agevole constatare come, nonostante l’identità oggettiva delle situazioni a confronto, si profili un trattamento ingiustificatamente differenziato e, soprattutto, deteriore per il locatore pre-riforma, il quale risulta sottoposto ad una regolamentazione legislativa che ne sacrifica sensibilmente anche le facoltà dominicali, con conseguenti problemi di legittimità costituzionale con riferimento sia all’art. 3, che all’art. 42 della Carta Costituzionale.

Peraltro, l’imposizione ab esterno e d’imperio di un onere per il locatore ante riforma del ‘98, di comunicare disdetta “motivata” anche per il periodo successivo al decorso della durata c.d. base del contratto (4 + 4), non soltanto non trova riscontro in un analogo onere per il locatore post ‘98, ma non riceve neppure adeguata compensazione sotto il profilo economico, non essendo prevista la liberalizzazione o rinegoziazione del canone, rimasto fermo alle iniziali pattuizioni.

Si tratta, però, di problematiche superabili attraverso un’interpretazione della recente legislazione in materia di locazioni che sia più compatibile con il dettato costituzionale.

Orbene, giova anzitutto osservare che il comma VI del citato art. 2 L. n. 431/98 non stabilisce che i contratti in corso si rinnovano con le modalità e per i periodi indicati dal comma I della stessa disposizione, ma si limita ad affermare che tali contratti, cui a norma dell’art. 14 c. V deve continuare ad applicarsi, ad ogni effetto, la normativa previgente, sono disciplinati dal comma I considerato nella sua interezza e non soltanto con riferimento al primo inciso.

Al riguardo, occorre rilevare che il comma I dell’art. 2 in esame disciplina la fase genetica del rapporto (la stipulazione del contratto), la sua durata minima (anni 4), la sua successiva automatica rinnovazione in mancanza di disdetta motivata (ulteriori 4 anni), la sua seconda scadenza (al termine del primo automatico rinnovo: anni otto) e la facoltà per il locatore di porre fine al rapporto allo scadere del nuovo quadriennio mediante disdetta semplice comunicata a mezzo di raccomandata almeno sei mesi prima.

La tesi sostenuta anche dall’odierno convenuto, muove dal presupposto che il contratto per cui è causa si sia rinnovato per la prima volta sotto il vigore della L. n. 431/98, con la conseguenza che, ai sensi del combinato disposto dei c. VI e I prima parte, in difetto di una tempestiva disdetta per i motivi di cui all’art. 3 stessa legge, i suoi effetti si sono automaticamente prorogati per un ulteriore uguale periodo di anni quattro + quattro.

Non ignora il giudicante l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale, allorché non vi sia per entrambe le parti contraenti un’incondizionata facoltà di recesso e questa sia, invece, subordinata a specifici eventi, al fine di individuare il momento in cui il contratto si rinnova automaticamente occorrerebbe fare riferimento al momento in cui detta facoltà può essere esercitata liberamente da entrambe le parti e, quindi, alla scadenza del secondo quadriennio.

Tuttavia, ai fini che qui interessano, è lo stesso legislatore che, a chiare lettere, autorizza un’interpretazione diversa rispetto a quella come sopra prospettata dal convenuto.

In primo luogo, va rilevato che il comma VI dell’art. 2 L. n. 431/98, facendo indifferenziato ed integrale rinvio al comma I, richiama non soltanto il primo inciso di tale norma volta a regolare la durata del contratto ex novo stipulato sotto la vigenza della nuova legge, ma evoca anche il secondo inciso, dove, invece, si disciplina il caso del recesso libero del locatore.

Ma a parte questa considerazione, ciò che appare più significativo è il fatto che sia stato lo stesso legislatore del ‘98, così come quello del ‘92, a stabilire che il decorso del primo quadriennio rappresenti la prima scadenza del contratto locativo, nonostante la rinuncia, peraltro solo parziale, del locatore al recesso, e che sia proprio quello il momento in cui il rapporto subisce la sua prima rinnovazione automatica.

Infatti, l’art. 2 c. I L. citata stabilisce che, decorso il primo quadriennio, il contratto si rinnova per un periodo di ulteriori quattro anni, fatti salvi i casi di disdetta inviata con le modalità e per i motivi di cui al successivo art. 3. Ma l’art. 3, a sua volta, espressamente prevede a carico del locatore un onere di disdetta fondata su specifici motivi, indicando, quale momento di operatività di tale previsione, la prima scadenza del contratto.

Dalla lettura combinata degli artt. 3 c. I e 2 c. I L. n. 431/98 e dal loro reciproco richiamo, si evince che la prima scadenza ed il momento di primo rinnovo del contratto, coincidono, per chiaro dettato normativo, con il decorso del primo quadriennio, indipendentemente dalla maggiore o minore ampiezza del potere di recesso del locatore.

Ma se così è, nel caso di specie, il contratto di locazione stipulato dal YY e dal dante causa dell’odierna attrice si è rinnovato, per la prima volta, in data 1/12/1997, ovverosia, alla scadenza del primo quadriennio e sotto la vigenza della L. n. 359/92.

Quella verificatasi l’1/12/2001, vigente la novella del ‘98, deve, dunque, essere ritenuta quale seconda scadenza contrattuale, con conseguente reviviscenza, ex art. 2 c. I secondo inciso, in capo al locatore della libera ed incondizionata facoltà di recesso attraverso disdetta semplice comunicata almeno sei mesi prima.Nella fattispecie in esame, l’attrice, alla seconda scadenza come sopra individuata, ha tempestivamente e formalmente esercitato la suddetta facoltà di recesso mediante disdetta inviata con le modalità prescritte dal citato secondo inciso dell’art. 2 c. I L. n. 431/98, provocando, così, la cessazione degli effetti del rapporto locativo

de quo alla naturale scadenza dell’1/12/2005.

Pertanto, alla luce delle superiori argomentazioni, in accoglimento della domanda proposta dall’attrice, previa declaratoria della risoluzione del contratto di locazione inter partes alla data di scadenza dell’1/12/2005, il convenuto conduttore va condannato al rilascio, in favore della locatrice, dell’immobile per cui è causa, libero da cose e/o persone.

Quanto al termine per il rilascio ex art. 56 L. n. 392/78, in considerazione del tempo trascorso dalla data di scadenza del contratto, ma anche delle esigenze abitative del conduttore intimato, che, notoriamente, in città come Bologna caratterizzate da un mercato immobiliare di difficile accesso, non trovano rapido appagamento, si ritiene equo e congrue fissare la data di esecuzione al 2/7/2007.

Per quel che concerne le spese di lite, ritiene il giudicante che, tenuto conto della novità e complessità della questione, nonché dell’incertezza interpretativa che la contraddistingue, nel caso di specie, sussistano giusti motivi per disporre la loro integrale compensazione.

Infine, ai sensi degli artt. 447 bis e 282 c.p.c., la presente sentenza è, ope legis, provvisoriamente esecutiva.

 

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa con atto di citazione per convalida di licenza per finita locazione del 28/07/2005 da XX nei confronti di YY , così decide:

visto l’art. 429 c.p.c.

- dichiara la risoluzione del contratto di locazione inter partes alla data dell’1/12/2005 e, per l’effetto, condanna il convenuto al rilascio, in favore dell’attrice, dell’immobile per cui è causa, libero da cose e/o persone, fissando per l’esecuzione la data del 2/07/2007;

- dispone tra le parti l’integrale compensazione delle rispettive spese di lite.

Bologna, 3 ottobre 2006.

Il Giudice Unico

Giovanni Salina

Depositato in Cancelleria l’11 ottobre 2006.

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